龙湖集团(00960.HK)

应该从哪些角度看龙湖集团(0960.HK)的优势?

时间:20-03-26 10:27    来源:格隆汇

受到新冠疫情影响,很多公司不能正常运转,工厂没有订单;这个冬天对于负债高的企业来说是最难熬的,比如美国的航空公司波音。不过,龙湖集团(00960)的杠杆率一直控制的非常好,净负债率只有51%。就像公司管理层说的那样,天晴的时候已经开始修屋顶了。

财务杠杆低和充裕的现金流,现在在手资金609.5亿元,是龙湖集团能够从容应对疫情影响的根本原因。同时结合从公司业绩会了解到的情况和刚刚发布的业绩来看,龙湖的确比多数房企做的要好,这也是我为什么选择它的原因。

1、业绩中的亮点

龙湖在昨天盘中的时候发布了2019年业绩:营业收入1510.3亿元,同比增长30.4%。核心净利润155.5亿元,同比增长21.0%。净负债率为51.0%,在手现金609.5亿元。毛利508.0亿元,同比增长28.5%。同时全年每股派息1.2元,分红率达45%,每股股息五年复合增长率达到30%。

这份成绩单看起来也非常亮眼,营收同比增长30.4%,负债率一直维持在50%-60%的低位。财务状况稳健,也很难受到外部的扰动。其中,有一个超预期的地方在于:龙湖全年合同销售额为2425亿元,同比增长20.9%,原定销售目标是2200亿元,超出了225亿元。再就是毛利率为33.6%,核心税后利润率为15.5%,财务费用的控制和融资成本的优势,也使得龙湖的利润率可以和万科匹敌。

龙湖身处房地产行业的前TOP 10,而且是民企背景的地产商,融资成本能维持在4.5%-5%是非常有优势的,万科融资成本也在4.5%,相比其他香港内房股10%左右的融资成本,公司的利润释放空间更大,财务状况更加健康。

2019年2月,龙湖集团在境内成功发行22亿元公司债,融资成本在3.99%至4.70%之间,期限是5年至7年,总体算下来龙湖的平均借贷成本为年利率4.54%,平均贷款年限6.04年,融资能力的优势可以直接与国企背景的地产商持平。

2、疫情下的快速反应

龙湖刚刚过去的业绩会,也向市场传达了公司最近的状况和疫情期间所做出的应对措施。公司从1月末开始,就针对性的做了相关安排。2月中旬,公司开始向当地政府申请153个售楼处的复工,这是第一个措施。

第二,2月下旬到3月中旬,龙湖集团的216个工地,已经有接近96%的复工率,这个比例在行业中也是非常高的。总体上来说,面对疫情的影响,公司以快速的市场反应和执行力把冲击降到了最低水平。

回顾2019年,公司一直在积极拿地。全年拿地面积1731万方,权益比例74%,拿地面积/销售面积122%,拿地面积中76%位于一二线;2019年末,公司总土储6814万方,权益比例70%,已售出但未结算的合同销售额为2535亿元,面积1500万平方米,为未来股东利润持续稳定增长奠定坚实基础。

手头上充裕的现金流也让龙湖在今年拿到了不错的项目。公司逆周期拿地的策略也使得拿地均价便宜,成本可控。2012年1-2月份是非常难得的拿地窗口期,公司也拿下了17个项目,现在地价已经上来了,尤其是是一些热点城市。同时说明了龙湖对土地市场有敏锐的判断能力。

销售业绩方面,龙湖2019年的目前销售额是2200亿元,实际完成了2425亿元,超预期完成。面对疫情公司也并没有调低2020年的整体销售预期,依然定下了2600亿元的销售目标。

3、多航道业务的长期优势

龙湖在进行全国化扩张的过程中采取深耕城市,重点布局的打法;销售市场主要集中在中国经济最为发达的几个地区,比如长三角,珠三角和环渤海区域,这种在重点经济区域布局的战略也使得龙湖集团从2011年之后从区域型房企成长为全国型的房企龙头。

有了地产开发体量和规模的基本盘优势之后,龙湖多年培育的商业运营、租赁住房和智慧服务4大板块也达到了规模效应。因此,公司比单纯做房地产开发业务的房企是更有竞争力的。

公司不仅在2019年的销售额达到了2425亿元,投资性物业的高速成长也是推动龙湖未来业绩的一个驱动因素。2019年公司的投资性物业收入57.9亿元,同比增长41.5%。其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。

随着产品运营体系逐渐成熟,龙湖的核心物业“天街”也成为了各大城市标志性的商业购物中心。2019年,龙湖集团新开业商场有10座,合肥、南京首座天街开业运营,全国范围内累计开业商场达39座,已开业商场建筑面积377万平方米,整体出租率98.5%。商业租金增长31.9%至47.5亿元,同店增长达到19%;商场销售额为267亿元,同比增长25%;全年平均日客流154万人次,同比增长23%。

除了地产开发和商业中心以外,龙湖的第三大产品就是租赁住宅—冠寓,也已经陆续在全国30余个高能级城市开业运营。截至2019年底,冠寓累计开业房间数量达7.5万间,租金收入11.7亿元,同比增幅150.6%,开业超过六个月的房源出租率为87.3%,位居集中式长租公寓品牌指数排行榜第一名,并且计划在今年开到10万间。

最后就是物业管理业务,龙湖智慧服务新进入45个城市,基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局,实现营业收入42.8亿元(合并抵消前约50亿元)。截至2019年底,龙湖智慧服务已在全国118个城市开展专业化的物业服务,合约管理面积达4.28亿平方米,服务业主330余万户,业主满意度连续十一年超过90%。

龙湖的优势不仅在于长期的低负债率和低融资成本,还有四大业务形成优势互补的合力。公司已经在地产后周期的白银时代赢得了先机,这样的地产公司还并不多。