龙湖集团(00960.HK)

龙湖集团:连续四年融资成本低至4.5% 商业进入收获期

时间:20-08-28 09:50    来源:新浪

8月26日,龙湖集团(00960)发布中期业绩公告,疫情影响下,其各项业务均实现增长。其中,上半年实现合约销售额1111亿元,同比增长5.2%。

在行业销售下滑,众多房企销售不及预期的背景下,龙湖的销售数据显示了头部房企强大的抗风险能力。从目前的可售货源看,全年完成2600亿的销售目标问题不大。

数据显示,龙湖已经进入了稳健发展期,其融资利率连续四年低至4.5%的水平,现金短债比高达4.55倍。同时土储充足,拿地均价与当期售价比值低。

投资物业进入收获期

龙湖集团上半年营收同比增长32.6%至511.4亿元;归属于股东的净利润63.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润52.7亿元,同比增长12.1%。

从分部收入来看,上半年各项业务均取得不错的增长,物业开发收入同比增32%;物业管理及相关业务收入同比增39%;投资物业租金收入同比增30%。

商业板块是龙湖一个很重要的业务亮点,分三大产品系列——天街系列、星悦荟系列、家悦荟系列,其中最有代表性的是天街系列。

上半年的新冠疫情下,商业地产受影响严重。龙湖是第一批主动为租户减免租金的商业地产运营商。由于天街目标客群为城市中产阶级,选址都在核心区域,因此成为疫情后各地率先恢复人流与营收的商场。

在减租与客流量下滑的双重背景下,依然实现租金收入26.7亿元,同比增长22%,这反映了天街的竞争力和潜藏的市场空间。

目前龙湖商业已经进入加速扩张期,2018年以来运营项目增长迅速。截至2020年6月,已布局全国25座城市,累计开业商场达40座,已开业商场建筑面积为387万平方米(含车位总建筑面积为504万平方米),整体出租率达到94.7%。管理层认为,全年有望完成60亿元的营收目标。

随着运营项目的快速扩张,公司租金收入预计也将迎来同步增长,对公司的盈利贡献度会逐步提高,同时还会带来稳定的现金流。

此外,龙湖近几年推出的租赁住房业务“冠寓”,上半年完成租金收入7.3亿元,增幅达到63%,也实现快速增长。冠寓主要位于北京、上海、深圳、杭州等一线及二线城市,截至2020年6月底,累计开业房间数量达7.9万间,开业超过六个月的房源出租率为88.6%,位居集中式长租公寓行业品牌指数排行榜TOP3。管理层在业绩会上透露,冠寓今年开始有望实现盈利,这项业务覆盖21—35岁的一二线白领人群,非常考验运营方的综合能力,后期值得持续关注。

此外,传统的物业管理板块表现也不俗,上半年实现物业管理收入24.9亿元(合并抵消后),同比上涨42%。5月13日,在2020中国物业服务百强企业榜单上,龙湖智慧服务综合实力排名第七,服务规模及经营绩效都位居TOP10。

销售额逆势增长 拿地节奏稳健

新冠疫情对地产行业的销售是个重大打击,销售额腰斩的房企不在少数。相比中小房企,头部房企具有更强的抗风险能力。

上半年龙湖实现合约销售额1111亿元,同比增长5.2%。据管理层在业绩会上透露,目前龙湖备货充足,全年可售货源达到4100亿,全年2600亿的销售目标保持不变。

在投资拿地上,龙湖一直保持着自己的节奏,坚守投资纪律。截至2020年6月30日,龙湖集团土地储备合计7354万平方米,权益占比达到70%。土储平均成本为5829元每平方米,占当期平均售价的34.3%,较低的拿地成本为公司留出了充足的利润空间。

上半年,公司新增土储建筑面积1101万平方米,从区域来看,拿地比较多的几个区域分别是环渤海地区、西部地区及华南地区。目前土储覆盖61个城市,主要围绕一二线城市及城市群布局。

对于龙湖的拿地战略,管理层在上半年的业绩会上表示,公司会坚定地聚焦一线、二线高能级城市,大城市周边的卫星城,以及像长三角、大湾区这样经济发达地区的强三线城市。

管理层也透露,目前土储可以满足3-4年的开发,不会为了规模短期内在高点拿地,“我们会按照我们的节奏、在我们预定的城市里面,拿我们希望得到的价格。”

融资成本连续四年保持在4.5%的水平 现金短债比高达4.55倍

在稳健投资节奏的指导下,龙湖财务状况多年来一直保持稳健。

2010年以来,龙湖集团经营活动现金流净额一直为正,账面现金持续增加,总有息负债保持稳健,这在房企中是不多见的。

截至2020年6月30日,龙湖集团净负债率仅为51.4%,在手现金784亿元。综合借贷为1685.6亿元,一年内到期债务为172.1亿元,占比为10.2%。现金短债比为4.55倍,不仅在房地产行业,在大型房企中也是比较高的。

目前龙湖的融资成本低至4.5%,已连续四年保持在这个水平。上半年在境内发行的公司债及住房租赁专项债,利率介于3.55%至4.2%之间。在境外发行的6.5亿美元优先票据,利率介于3.375%至3.85%之间。

管理层透露,龙湖在融资渠道的选择上比较审慎,国内主要是债券和开发贷这两种主流融资方式,不选择非标、信托等容易受调控影响品种。国外则主要是美元债加银团贷款。

对于负债管理层有一个共识,以负债率倒推负债规模。公司已连续四年将一年内到期负债控制在10%左右的水平,同时设定外币债务的上限。

审慎的发展模式是龙湖连续多年融资成本保持低位的原因,也获得了评级机构的认可,标准普尔对公司信用评级为BBB、穆迪为Baa3、惠誉为BBB,穆迪展望为正面,其他展望均为稳定。