龙湖集团(00960.HK)

龙湖集团(00960.HK):航道业务释放增长动力,业绩持续高质量增长

时间:21-08-31 10:27    来源:格隆汇

在房住不炒和政策端收紧的背景下,房地产板块经历几个月的低迷,如今随着第二轮集中供地政策改革,释放利润端的改善信号后,板块在近期又得到修复。

在第一轮供地之中,头部房企资金量充足,财务稳健,在马太效应下会比中小房企拥有更强的拿地能力,且优质房企具备更强的抗风险能力和盈利能力。

从地产行业角度来说,今后的发展逻辑或将面临改革,从“开发时代”过渡到“后开发时代”,在供给侧改革的大环境下,对于优质房企是风险也是机遇。

就在8月25日,开发与持有并举的房地产开发商龙湖集团(00960)(00960.HK)披露2021年中期业绩报告。在头部房企名单里,龙湖集团作为民营房企有着诸多优良品质和闪光点,笔者想先带大家从业绩报告里来解读一番其在“后开发时代”的发展潜力。

一、稳健去化能力,助力业绩高质量增长

龙湖集团今年上半年再次交出了满意的成绩单,业绩稳健增长。数据显示,龙湖集团实现营业收入606.2亿元,同比增长18.5%,其中物业投资业务租金收入47.8亿元,同比增长42.4%;归属于股东的净利润为74.2亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润61.8亿元,同比增长17.1%。

在调控政策的压力下,多地城市不同区域皆出现了不同程度的分化,贷款端收紧势必会影响到销售去化,而此时此刻考验一家房企去化能力,看的就是其下房子卖不卖得动。龙湖集团在这一节点上,仍然展现了优质房企该有的去化能力和魅力。

根据数据,龙湖集团实现合同销售额1426.3亿元,同比增长28.4%,分区域看,长三角、环渤海、西部、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为27.6%、24.3%、22.7%、15.2%及10.2%。截至6月底,公司已售出但未结算的合同销售额为3753亿元,面积2200万平方米,为公司未来利润的持续稳健增长打下基础。

图表一:2020H1-2021H1合约销售对比

来源:公司公告,格隆汇整理

值得注意的是,从最新销售数据上看,截至今年7月,龙湖集团已累计实现合同销售金额1616.5亿元,同比增长22.39%,合同销售面积940.5万平方米;7月单月已实现合同销售金额190.2亿元,合同销售面积114.7万平方米。据悉,2021年公司的销售目标定位3100亿元。从这里看,销售去化达到如此成绩,已然是成功了一半。

从业务上看,龙湖集团仍是个值得长期关注的价值房企,其业务涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大主航道业务,并积极试水养老、产城等创新领域。伴随着四大航道业务不断发展,公司在运营和服务这块蓝海市场也是不断开拓。

二、土储资产充沛,九成位于高能级城市价值区域

控地价,降房价将会是未来很长一段时间的主基调,房地产市场本就深受政策的影响,如何在多变的政策下稳稳的扛过周期变化,保障自身平稳发展,考验的是房企自身的未来经营能力。土储作为房企重要的资产储备,是未来利润的重要来源,也是未来经营能力的重要考核项目。

注意到,今年八月中旬,又有了第二批集中供地调整出让政策,限定土地溢价上限15%,规定不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价,严控楼面地价创新高。由此可见,成本端地价成本的下降,控制了溢价率,相对也就使得集中供地的利润率保持在常态化合理区间。

从土储视角上看,在“两集中”政策下,龙湖集团深耕战略区域与城市,拿地谨慎。今年上半年,龙湖集团新增53幅新地,首入湛江、盐城、宁德、鄂州。新增收购土地储备总建筑面积为1292万平方米,权益面积723万平方米,平均权益收购成本每平方米5382元。

按地区分析,环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区及中国香港地区的土地储备分别占土地储备总面积的34.4%、26.0%、15.5%、12.4%、11.6%及0.1%。截至2021年6月底,公司土储合计7717万平方米,权益面积5367万平方米,土储资源相当丰富。

图表二:2020-2021半年龙湖集团新增土地面积情况

来源:公司公告,格隆汇整理

同时,龙湖集团首席财务官赵轶也表示:“上半年,在首批‘集中供地’中,龙湖没有追高,拿地签约比保持35%,还是保持稳健。我们也预留资金到下半年,抓住土地市场的机会。”

从拿地项目看,龙湖集团约90%货值集中在高能级城市和价值区域,且成本合理,为未来可持续发展提供了保障。目前公司九成以上的销售来自于高等级城市,其中一线城市占比13%,二线城市占比81%。总的来看,公司的土储资源丰富,住宅土储布局也以核心一二线城市为主,项目资质良好,变现能力强。

三、融资成本低,常年稳居绿档

另一方面,从财务角度上看,财务基本面向好的房企,经营效率提升和盈利能力的提高,皆有助于估值的不断攀升。而在这点上,常年稳居“三道红线”绿档的龙湖集团更加凸显自身在财务端和融资端方面的优势。

数据显示,今年上半年,龙湖集团净负债率下降至46.0%,公司在手现金达到994.7亿元,现金短债比达到5.48倍,为现金短债比最高的上市房企之一,。

且从最难调整的剔除预收款后的资产负债率上看,龙湖集团剔除预收款后的资产负债率为68.3%,保持在合理的区间内。公司净负债率低,财务管理稳健,资金杠杆较低,可周转资金充沛,偿债能力强,三项指标在过去已连续五年保持绿档水平。

随着融资端口的收紧,房企若能以低股息成功发债,就越发体现公司的偿债能力受到资本市场的认可。数据显示,今年上半年,龙湖集团平均借贷成本降至4.21%,境外美元票据、国内公司债券的长年期、低票息更是频频维持业内较高水平。

值得一提的是,在8月12日,龙湖集团旗下重庆龙湖企业拓展有限公司成功发行30亿元公司债券,其中五年期债券利率为3.35%、七年期债券利率为3.70%。公司在市场融资端收紧下成功发债,彰显自身实力,且融资成本低,更加突出公司债务结构的合理性。

四、商业地产和租赁住房贡献收入,打开蓝海市场

我们再从公司销售额贡献度中,具有看点的商业地产和租赁住房业务来看。今年上半年,龙湖集团的投资性物业不含税租金收入为47.8亿元,同比增长42.4%;其中,商场、租赁住房收入分别为37.1亿元与10.7亿元。

龙湖集团在商业地产领域有话语权,得益于较早开始进军商业地产,并且主打特色鲜明,其商业品牌已在消费者心中已产生一定影响力,市场认可较高,加上很多一二线城市都愿意引进龙湖赋能本地商业环境,20年间,龙湖商业已打造出以“天街”为主的三大商业地产战略品牌,并在全国实现了网格化布局,正值上升通道。

尽管疫情反复,但从上半年情况来看,龙湖商业依旧稳健发展,并且商业运营的更是蒸蒸日上。截至上半年,龙湖商业已进军全国28座城市,累计开业商场达54座,已开业商场建筑面积为524万平方米,整体出租率达到97.8%。相较于去年同期,商业租金增长39%至37.1亿元,商场销售额增长100%至222亿元,平均日客流201万人次。已开业商场的同店销售额同比去年实现60%增幅,助力城市消费发展与升级。

图片:公司旗下公寓

来源:公司官网,格隆汇整理

另一方面,租赁住房这一块也是一个值得关注的市场,龙湖集团面向新时代人群租住生活形态消费升级需求,推出的集中式租赁住房品牌冠寓,已布局北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等全国30余个高能级城市,累计开业房间数量9.4万间,整体出租率为94.1%,规模行业领先,在租赁房建设逐步被政府重视的背景下,该块业务甚至有望抢占更大的蛋糕。

截止2021上半年末,冠寓已累积服务签约用户近35万人,服务满意度达95%,开业大于六个月的房源出租率达95.5%,位居集中式长租公寓品牌指数TOP3,预计这块主航道业务将来也会成为公司盈利的稳定增长点。与此同时,龙湖集团首席执行官邵明晓也提出,相信在政策支持下,公司预期租赁住房业务每年将有超过30%的增长。

五、结语

自今年3月龙湖被纳入恒生指数HSI,正式跻身蓝筹股后,龙湖集团整体经营更是借力打力,越发稳健。公司今年更是频频获得券商和机构一致看好,包括国盛证券、兴业证券、天风证券、东北证券、克尔瑞证券皆给予“买入”评级;公司获得信用评级为BBB(标准普尔)、Baa2(穆迪)、BBB(惠誉)、AAA(中诚信证评、新世纪),惠誉展望为正面,其他展望均为稳定。中银证券也提出,中报期来临板块估值将得到修复的展望。

板块整体利好综合实力强劲的头部房企,而民营房企里难得品质好的龙湖集团便在这批优质房企队列里。公司具备销售及盈利能力持续增长,财务状况稳健、融资成本低、资金充沛、土储丰富等优势,尤其是在债务结构上、现金流上相比同行更是有明显优势,其商业运营、住房租赁、智慧服务等业务为公司注入长期活力,不断为公司业绩增长夯实基础。房企的可持续发展不仅仅是聚焦在传统开发性业务上,未来如何在存量市场上打造出自己的增量空间,需要更多元化的发展模式。其租赁业务可借助政策东风,加速发展,同时运营和服务部分的收入这块仍然属于一个蓝海市场,具备增长空间。综上笔者认为,“后开发时代”中开发与持有并举的龙湖集团具备长期关注的价值。